Le RAP : toujours avantageux ?

Par Charles Rioux Rousseau Finances personnelles Aucun commentaire

Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme permettant de retirer jusqu’à 25 000 $ de son REER afin de financer l’acquisition d’une première habitation. Bien que ce peut être un programme intéressant et avantageux, plusieurs éléments doivent être considérés avant de déterminer si bénéficier du RAP est une stratégie judicieuse.

Quel est l’avantage de « RAPer »  ?

Le RAP permet de retirer sans imposition des sommes de son REER afin d’acheter une première maison. C’est en quelque sorte un emprunt à son propre REER.

Puisque les cotisations REER ont été déduites des revenus, il a été possible de réduire votre charge fiscale. Autrement dit, c’est comme si les gouvernements vous aideraient à financer votre mise de fonds en vous permettant de payer moins d’impôt.

Par exemple, si vos revenus annuels sont de 75 000 $ en 2018, votre taux marginal d’imposition sera de 37,12 %. Ainsi une cotisation de 25 000 $ en 2018 impliquerait une réduction de votre charge fiscale de 9 280 $. Cette « économie d’impôt » à court terme pourrait vous permettre de faire une mise de fonds supplémentaire de 9 280 $ pour l’achat de votre propriété.

Oui, mais faut-il un jour rembourser notre RAP ?

Oui, c’est vrai. Il faut rembourser le montant emprunté au REER dans le cadre du RAP. Le remboursement doit débuter dans la 2e année suivant le moment du retrait et il peut être fait sur une période allant jusqu’à quinze ans.

Si vous ne remboursez pas le montant, vous devrez ajouter celui-ci à vos revenus et vous serez imposé en conséquence.

Si je dois rembourser le montant, quel est alors l’avantage ?

Tout dépend de la façon dont vous utilisez les sommes. Si vous les utilisez pour réduire votre emprunt ou afin d’être en mesure d’éviter de devoir payer la prime de l’assurance prêt, vous pourriez économiser des frais d’intérêt et d’assurance.

Pourquoi le RAP serait-il désavantageux pour moi ?

La possibilité de retirer un montant de son REER sans imposition peut être un avantage à double tranchant. Il faut donc être prudent et raisonnable.

Je n’exposerai pas ici de calculs chiffrant l’avantage de RAPer par rapport à ne pas RAPer. L’objectif est plutôt d’exposer les différents éléments à analyser avant de prendre la décision de RAPer ou de ne pas RAPer. D’autant plus que de nombreux facteurs et de nombreuses variables doivent être pris en considération, et que ceux-ci changent régulièrement.

Une question de budget

Devenir propriétaire est un projet intéressant, mais l’achat d’une propriété peut chambouler un budget.

En effet, posséder une maison coûte cher. On a qu’à penser aux frais de déménagement, à la taxe de mutation, aux honoraires du notaire, aux taxes municipales, aux taxes scolaires et aux frais d’entretien.

Le coût de possession d’une résidence est souvent sous-estimé.

Avant d’envisager le RAP, il serait plus pertinent de s’assurer que votre budget vous permet réellement de posséder une propriété.

Si je bénéficie du RAP, je pourrai acheter une plus grosse maison !

Oui c’est vrai, aux yeux de votre institution financière, le fait de RAPer augmentera votre capacité d’emprunt. Il sera donc possible d’emprunter plus et d’acquérir une résidence plus dispendieuse.

Toutefois, même si vous pouvez emprunter un certain montant, cela ne veut pas dire que le projet cadrera dans votre budget. Acheter une maison qui est au-dessus de vos moyens pourrait être catastrophique pour vos finances personnelles.

J’ai fait mon budget et mon projet me semble raisonnable.

Tant mieux ! Est-ce que ça vaudrait la peine de bénéficier du RAP ? Peut-être, mais il faut considérer bien d’autres éléments.

J’ai des REER vs je n’ai pas de REER

Dans notre pratique, nous rencontrons régulièrement des clients qui ont comme projet d’acquérir une première propriété.

Il y a deux situations types :

  • celle où la personne a déjà un compte REER dont le solde est supérieur à 25 000 $;
  • celle où la personne a un solde REER inférieur à 25 000 $, voire nul.

Le solde de mon REER est de 25 000 $ et plus.

Si le solde de votre REER est de plus de 25 000 $, vous pourriez emprunter à votre REER 25 000 $ dans le cadre du RAP. Ajouter ce montant à votre mise de fonds vous permettra de payer moins d’intérêt ou d’éviter de payer l’assurance prêt.

Toutefois, à long terme,  cela pourrait avoir un impact sur votre retraite. En effet, une fois retirer de votre REER, vous vous priverez du rendement que le montant aurait pu rapporter. Cela peut représenter un coût d’opportunité élevé, surtout si vous êtes un investisseur audacieux et que vous pouvez espérer des rendements à long terme intéressants.

Le solde de mon REER est inférieur à 25 000 $ ou nul.

Si le solde de votre REER est de moins de 25 000 $ ou est nul, vous pourriez vouloir accumuler votre mise de fonds en cotisant à votre REER. Ce faisant, vous pourriez bénéficier d’une réduction de votre charge fiscale à court terme.

Est-ce que ce serait judicieux de le faire ? Tout dépend de votre situation fiscale.

Par exemple, si vous prévoyez que vos revenus augmenteront drastiquement dans le futur, il pourrait être plus avantageux de déduire vos cotisations REER lorsque vos revenus seront plus élevés.

Si vous avez des enfants à charge, une cotisation REER pourrait vous permettre de bonifier vos prestations sociofiscales (comme l’Allocation canadienne pour enfants et le Soutien aux enfants) et de réduire le coût net de vos frais de garde.

Plusieurs éléments et aspects doivent être considérés. Une analyse personnalisée vous permettra de prendre une décision éclairée.

Considérer le CELI ?

Afin de constituer votre mise de fonds, vous pourriez également envisager le CELI. Cette stratégie implique de nombreux avantages, notamment le rendement accumulé à l’abri de l’impôt.

Au moment d’acheter votre propriété, vous pourrez simplement retirer les sommes de votre CELI afin de constituer votre mise de fonds. Vous n’aurez pas l’obligation de rembourser les sommes retirées à votre CELI.

Une autre option serait de retirer les sommes de votre CELI pour les cotiser à votre REER. Cette cotisation REER vous donnera droit à une déduction d’impôt. Après 90 jours, la cotisation pourra être retirée dans le cadre du RAP.

Le Prêt REER

Certaines personnes n’ont pas les liquidités nécessaires pour cotiser à leur REER, ni pour faire une mise de fonds suffisante pour acheter une propriété. Ils empruntent alors une certaine somme et cotisent à leur REER. Ils utilisent les sommes retirées dans le cadre du RAP pour rembourser l’emprunt.  L’objectif est d’utiliser la déduction d’impôt pour pouvoir faire la mise de fonds.

Cette stratégie peut sembler intéressante. Toutefois, comme mentionné précédemment, assurez-vous d’avoir les moyens de devenir propriétaire.

Le RAP à RAP

Saviez-vous que vous pourriez retirer un montant de votre REER dans le cadre du RAP et prêter la somme ainsi retirée à votre conjoint pour que ce dernier cotise à son REER et retire la somme dans le cadre du RAP 90 jours plus tard ?

C’est une stratégie qui s’apparente au prêt REER.

Penser à vos objectifs

Il n’y a pas seulement l’aspect financier. Si votre objectif est d’acheter une maison, que ce projet améliore votre qualité de vie et favorise votre bonheur, ce pourrait être bénéfique.

Toutefois, si l’achat d’une propriété met en péril votre situation financière, ce sera une expérience bien malheureuse.

Peu importe le projet, vous devez le planifier et y réfléchir. Dans tous les cas, consulter un planificateur financier vous aidera à y voir plus clair.


contact_01-2Charles Rioux Rousseau est associé principal, planificateur financier et conseiller en sécurité financière chez Consulta, Cabinet de services financiers.

N’hésitez surtout pas à lui poser toutes questions relatives à vos finances personnelles en lui écrivant à l’adresse suivante : charles@cabinetconsulta.com.



Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>